买电梯楼 4大因素定贵贱

来源:中国新闻网责任编辑:张慧鑫
2019-06-07 00:50:05

受限购和限贷政策影响,电梯楼一般是改善型或者首次置业“一步到位”的目标,因此很多购房者对电梯楼寄予很高的期望,如必定是南向景观好的小区电梯楼。房地产人士表示,不少开发商在开发电梯楼的时候一般都把大户型放在南向,可能南向“边角料”会安排一些四五十平方米的一房一厅,紧凑型的两房和三房能找到南向单位非常少。因此,置业专家建议购房者“睇饣送吃饭”,根据预算来选择合心意的房源。目前带小区的电梯楼一般比电梯单体楼单价要贵三五千,对居住需求较高的自住客人需要掂量一下“荷包”再购买。

本期也如上期楼梯楼置业指南一样选择市内热门的置业板块,对电梯楼盘源根据楼层、朝向、学位、楼龄、路段等方面为您分析电梯楼的价格差距。此外,记者也提醒置业者,很多人以为选择楼龄长的电梯楼有可能得到证满5年的税费优惠,其实证满5年是指现业主持有房屋的年限,有的老电梯楼因为转手频繁而导致不少盘源证不满5年,相反一些电梯次新楼一手业主出让的房屋还有可能证满5年,因此置业者选择电梯楼盘源时一定要认清“证龄”与楼龄的关系。

小区电梯楼PK单体楼:价差惊人

有会所、有花园泳池的电梯楼小区在市区越来越显得金贵,一些单体楼因靠近马路或者缺少休憩、散步的区域而被自住客人所嫌弃,单体楼楼价与小区电梯楼楼价渐行渐远。

合富置业高级营业经理曹妃宏表示,麓湖片区的二手楼盘,小区物业与单体楼价格差距有3000元/m2左右,如麓景雅苑均价约2.5万~2.6万元元/m2,而单体楼物业麓湖盛景均价约2万~2.2万元/m2,在麓湖片区中,客户大多数看中其景观与朝向。曹妃宏表示,前段时间麓湖大厦放出一个三房物业,单价约2.5万元/m2,其卖点在于拥有麓湖景观,加上东南向,故此,业主叫价比较强硬。另外,麓湖盛景东南向单位,业主开价较高,价格约2.3万元/m2。至于学位房方面,麓湖片区的电梯楼都能入读省一级登峰小学,令该片区的电梯楼受家长客追捧。曹妃宏表示,麓湖片区电梯楼最大卖点是景观好,特别是中高楼层单位,虽然价格稍微贵点,但景观亮丽加上靠近麓湖空气好,不少买家会咬紧牙购入此类物业。

合富置业尚东尚筑分行主管黄仲威表示,番禺区内电梯楼环境清静优美,大多数物业都以低密度住宅为主,而市桥一带电梯楼楼龄、小区管理是影响楼价的重要因素,如单体楼建业大厦、海关宿舍的楼价约6000~8000元/m2左右,而带小区、楼盘质素稍好的尚东尚筑或者金海岸花园等楼盘,均价达1.1万~1.2万元/m2,假若带精美装修的单位,其价格可达1.3万元/m2。带小区与否是能体现物业价值?黄仲威表示,在帮客户挑选电梯物业时,建议客户因应景观挑选楼层,以尚东尚筑为例,如果物业向花园的话,会建议挑选楼层低一点,一来低楼层物业价格便宜点,二来绿化景观更佳,若物业朝向马路,则挑选楼层稍高物业,噪音及马路尘埃都会有所缓解。

合富置业富力现代第一分行主管陈河清表示,目前大型小区盘富力现代广场二手均价约2.3万~2.4万元/m2,而无小区管理的单体楼远锋大厦,其均价稍低,约为1.8万~1.9万元/m2,此外,还有一些开放式小区物业,如楼龄稍长的富泽园,均价介乎于前面两个楼盘之间,约需2万元/m2左右。陈河清说,环境安静、绿化环境佳、小区管理等因素是最能影响片区内的楼价,如富力现代广场、光大花园均是片区里的贵价盘,特别是富力现代广场三期君誉,均价达2.5万元/m2。当然,影响电梯楼价值还有另一关键点,就是实用面积。陈河清表示,实用率高会令物业的活动空间及储物空间得以提升,有见及此,此类物业的业主们开价都会比较高。

合富置业高级营业经理余海娟表示,云山诗意家园、时代玫瑰园等均是白云区内成熟社区盘,他们比单体楼的价格,相差约5000~8000元/m2,如果朝向佳的物业,还会有更大的差距,目前,云山诗意家园及时代玫瑰园均价约1.6万~2.2万元/m2,而靠近黄边路的单体楼物业建研大厦,其均价需1.1万元/m2。余海娟表示,最能体现黄边北路一带的楼盘价值是地段与配套,云山诗意家园及时代玫瑰园靠近地铁站,而且环境幽雅,故此,楼价会比其他小区物业会高点,比如靠近华快的楼盘金碧雅苑,受到环境及管理素质的影响,其物业价值会稍微低一点。

高楼层Pk低楼层:楼层越高价越高

既然住得上电梯楼,买家当然希望“一览众楼”,楼层越高越好。置业专家表示,各区域电梯物业2~4楼也的确比同楼其他单位要低500~1000元/m2,不过同楼最高价的并非顶楼,而是顶楼以下的那一层,因为广州人怕顶楼“热”。

中原地产李苑峰指出,高层电梯楼景观及视野开阔,通风采光比较好而受有一定资金的置业者热捧;而中低层楼梯楼由于价格偏低,颇受资金不多的“刚需”置业者的欢迎。一般来讲,高层电梯楼相对中层同等楼盘价格偏高500元/m2,而中层电梯楼对比低层同等楼盘,价格也偏高500元/m2。该板块目前市场价约在9500~10000元/m2之间。

据中原地产罗马家园分行营业经理魏晗透露,目前在海珠区南洲板块电梯楼的市场价约1.7万~1.9万元/m2,如罗马家园和时代廊桥都是不错的置业选择。一般位于电梯2~3层的单元价格稍低,中高层单元价格会偏高500~1000元/m2,南向单元很受欢迎,客人主要会看中朝向和周边交通配套,很多以前的客户觉得罗马家园交通不便,现在都重新选择在这边置业。建议大家在选择房子的时候应该纵观全局,看到整个区域未来的发展趋势以及其升值的空间,这样会更有保障一些。

合富置业余海娟表示,虽然大部分买家都不喜欢顶楼和低楼层的电梯楼单位,不过这有可能是大家认识上的误区而已。很多电梯楼会有一些特色卖点,如电梯二楼送花园、大平台等优势会吸引买家,适合一些家中有长者的客户。余海娟表示,近年来,电梯楼顶层单位颇受买家关注,很多物业在建造时,已做好顶层隔热和防水措施,加上现时越来越多买家比较注重私隐度,选购顶楼物业不容易受到其他住户干扰,而且价格也比黄金中层的单位要低,所以很多年轻“80后”买家会选购此类物业。

南向PK其他方向:南向单位一房难求

秋冬季节去看楼,最容易感受到南向房子与北向房子的区别,南向阳台温暖,北向阳台冷清。房地产人士表示,南方以南向单位为优,但一个小区南向单位非常稀缺,一手买下的业主多数用于自住。在一些特殊景观的区域,有可能只有北向的房屋才有景观,如嘉和苑3期北向望流花湖。故此置业专家建议购房者,选择南向单位“可遇不可求”,有时候应该设定备选朝向的房子。

中原地产李苑峰表示,南向单位在朝向方面,大部分的置业者当然是希望选择朝向南的单元,例如贝丽花园一个100平方米的南向单元可能要150万元,而一个60平方米的北向单元却只要90万元,根据不同的客户需求,如果想购置价格相对较低的电梯楼优质两房单元,在朝向方面就不能有太多的挑剔,价格好总价又低的两房单元比较难找。最近中原地产岗贝分行成交了一套贝丽花园的84平方米的两房单元,总价130万元,位于电梯楼中层,南向,该单元的买家就是看中小区的路段、配套以及朝向而购置的,市场价成交,这一类单元也是目前大部分“刚需”客户比较喜欢的。

中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚峰表示,珠江新城板块目前置业的客户群主要是手头上有一定资金的改善型买家和投资客,建议大部分的置业者可以选择性价比较高的单元,不一定要是小区的楼王单位,南向单元价格相对会比北向的单元贵一些;如果希望价格较低的单元,那么在朝向这方面的要求就不要太高了。另外,选择一些性价比比较高的单元,未来的升值空间可能会更大一些。

好学位PK一般学位:带优质学位卖高两三千

改善型置业者与“一步到位”首次置业者购买房子,一般都希望房子住得舒服,最好还带有优质小学学位,这样就完美了。市内优质小学学位本来就不多,周边电梯楼同样稀缺,因此带优质学位的电梯楼物业价格“水涨船高”。

据中原地产淘金北路分行营业经理何勇透露,在淘金板块置业的客户一般会首先考虑学位,该地段的小区都配有优质学位,如中星小学和华侨小学,目前该板块周边小区的市场价大概是2万元/m2,淘金家园、富力御龙庭这些楼龄比较新的小区市场价大概在2.6万元/m2左右,高层电梯楼的价格会比中低层电梯楼偏高500~1000元/m2。中原地产何勇告诉记者,如果想选择小区环境比较优质,总价又不会太贵的单元,可以选择华侨乐园。华侨乐园环境很舒适,小区内有模仿香港建筑特色而建的“港市花园”,很适合一些老人和小孩子在此休闲玩耍,在这边置业的大部分都是一些改善型的买家和长住的居民。

合富置业耀星华庭分行主管林朴钦表示,天河北一带有众多电梯楼盘,借助省一级华阳小学的学位优势,令部分电梯物业价值得以提升,部分带学位的物业,即使楼龄达15年以上,其均价可达2.2万元/m2左右,而不带华阳小学的小区物业,如帝景苑带龙口西小学学位,均价仅需1.8万~2万元/m2,故此,学位的因素对楼价有比较大的影响。此外,是否带小区的物业,价值也有一定差别,大约相差2000~3000元/m2。

满堂红市场研究员李蕴卿表示,珠江新城西区板块中成交最活跃的小区是位于花城大道的铂林国际公寓,二手均价29967元/m2,单价处于同类楼盘的较高水平。铂林国际公寓属于地铁口附近的物业,小区管理,租金回报率高,而且盘源以40平方米左右的一房小户型为主,受投资型买家热捧。加上带省一级先烈东小学学位,业主惜售心理也自然变得强硬,放盘价格一直居高不下。

购买电梯楼小贴士

1.电梯楼一般以顶层的下一层价格最高(如总楼层是30层,则29层的单位是同一户型不同楼层中最高售价的),越往下价格越低。同样价格下尽量选高楼层的。

2.楼层选择有讲究。高楼层一般不会被挡光,如选低楼层的房子要注意南边的楼是否挡日照(北面一般是厨房和厕所及小卧室)。噪音在1~8层是逐层递减,但8层以上就会逐层递增。尤其注意小区停车位和车行道和你选的房子位置。10~12楼是扬灰层,灰尘在这个高度悬浮,空气质量不太好。另外,灰尘和汽车废气排出的重金属气体下沉在1~4楼。(记者 李凤荷)

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(辽源新闻网:2019-06-07 00:50:05)

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